Есть вопросы? Звоните 8 800 550-76-82 (бесплатно по России)

Выбор управляющей компании застройщиком

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ, застройщик утратил право самостоятельного выбора управляющей организации для вновь построенного многоквартирного дома. Также не допускается создание при новостройках товариществ собственников жилья. Введённые в эксплуатацию дома должны в 5-дневный срок передаваться на обслуживание управляющим компаниям, которые выбираются на общем собрании собственников жилья или путем организации и проведения открытого конкурса.

 

Андрей Чибис

Иконка цитаты

Изменения в сфере ЖКХ требуют консолидированной позиции всех участников.

Андрей Чибис, заместитель министра строительства и ЖКХ России

 

Содержание

  1. Может ли застройщик самостоятельно выбрать управляющую компанию
  2. Что делать если конкурс по отбору УО не состоялся
    1. Алгоритм оптимальных действий в случае, если конкурс по выбору управляющей организации не состоялся
    2. Какие документы нужны для передачи дома управляющей компании
    3. Техническая документация на МКД
    4. Иные документы, связанные с управлением МКД
  3. Нужно ли застройщику организовывать собственную УК

Может ли застройщик самостоятельно выбрать управляющую компанию

Во введении мы упомянуло о том, что управляющая организация (далее ­– “УО”) должна быть выбрана на общем собрании собственников жилых и встроенных нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (далее – “МКД”). Однако в новостройках провести такое собрание часто не представляется возможным:

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

  • новоселы заезжают в дом постепенно, по мере приобретения квартир;
  • часть квартир могут долгое время оставаться невостребованными;
  • участники долевого строительства признаются собственниками помещений только после государственной регистрации права собственности, которое возможно только после сдачи МКД в эксплуатацию.

Для таких случаев законом предусмотрен выбор УО на основании открытого конкурса, проводимого муниципалитетом. Однако до проведения отборочной процедуры у застройщика есть право самостоятельно выбрать УО, которая будет управлять домом до передачи этой функции организации, выбранной жильцами или в результате открытого конкурсного отбора.

В соответствии с пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее – “ЖК РФ”) до заключения договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений и УО, отобранной по результатам открытого конкурса, управление МКД может осуществляться:

  • самим застройщиком, если он соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению МКД;
  • управляющей компанией, с которой застройщик заключил договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Во втором случае срок действия договора составляет три месяца, необходимые для организации и проведения конкурсной процедуры по выбору управляющей компании органом местного самоуправления.

Что делать если конкурс по отбору УО не состоялся

Выбор управляющей компании застройщиком возможен ещё в одном случае: если открытый конкурс признан несостоявшимся. Об этом говорится в части 8 статьи 161 ЖК РФ. Как правило, это происходит, когда на конкурс не заявляется ни одна УО, либо если поступившие заявки были отклонены решением отборочной комиссии. В этом случае дом может продолжить обслуживать организация, с которой ранее (но не позднее, чем через пять дней после ввода МКД в эксплуатацию) был заключен договор на управление.

Собрание собственников жилья

Однако Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года № 75, настаивают на проведении нового конкурса, если до вскрытия конвертов не подана ни одна заявка.

Срок проведения новой (и последующей) конкурсной процедуры составляет три месяца с даты окончания срока подачи заявок. И так до тех пор, пока конкурс не состоится или собственники не выберут УО решением общего собрания. Ограничение по количеству проведения конкурсных процедур законом не предусмотрено, а собственники могут выбрать УО в любое время до проведения нового конкурса.

При этом учитывается невозможность оставления МКД без управления. Поэтому застройщик вправе выбирать УО на три месяца, пролонгировать ранее заключенный договор обслуживания МКД или управлять домом самостоятельно.

Алгоритм оптимальных действий в случае, если конкурс по выбору управляющей организации не состоялся

  1. Выяснить причину, по которой конкурс признан несостоявшимся.
  2. Организовать проведение нового конкурса.
  3. Заключить договор управления без конкурса согласно пункту 8 статьи 161 ЖК РФ.
  4. Определить, кто будет управлять МКД в процессе организации и проведения конкурсной процедуры.

Какие документы нужны для передачи дома управляющей компании

Передача МКД от застройщика управляющей организации сопровождается техническими и иными документами, связанными с управлением МКД, перечисленными в пунктах 24-26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

 

Роман Казаков, Председатель Общественного движения «Народный контроль в ЖКХ»

Иконка цитаты

Это постановление закрыло огромную дыру в части порядка передачи технических документов на многоквартирный дом.

Роман Казаков, Председатель Общественного движения «Народный контроль в ЖКХ»

 

Техническая документация на МКД

  1. Документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.
  2. Документы на установленные коллективные (общедомовые) и индивидуальные (квартирные) приборы учёта потребляемых энергоресурсов.
  3. Акты о приёмке результатов работ, сметы, описи работ по оказанию услуг по содержанию общего имущества.
  4. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.
  5. Акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду.
  6. Инструкция по эксплуатации МКД.

Иные документы, связанные с управлением МКД

  1. Заверенная копия кадастрового плана (карты) земельного участка.
  2. Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
  3. Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка.
  4. Документы о наличии и области действия сервитута или других обременений.
  5. Проектная документация (или ее копия) на МКД.
  6. Списки собственников и нанимателей жилых и встроенных нежилых помещений в МКД.

Перечисленные документы должны быть отражены в акте передачи технической документации, который прилагается к акту приёма-передачи МКД от застройщика управляющей компании.

Нужно ли застройщику организовывать собственную УК

В последние годы застройщики стараются не только сдать МКД в эксплуатацию и распродать квартиры, но и обеспечить собственникам комфортное проживание в доме. Для этого они устанавливают системы кондиционирования и вентиляции воздуха, внедряют энергосберегающие технологии, элементы “умного дома”, в том числе автоматизированный учёт потребляемых коммунальных ресурсов. Но этого не достаточно. Необходимо, чтобы инновационные технические решения обслуживал квалифицированный персонал, который есть не в каждой УО.

В этой ситуации представляется логичным решение застройщика о выборе управляющей компании или о передаче функций обслуживания МКД организации, которую можно контролировать.

 

Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер»

Иконка цитаты

Управляющие компании, аффилированные с застройщиками, появились в России в середине 2000-х годов. Они специализировались на устранении строительных недоделок, которые выявлялись жильцами после сдачи домов в эксплуатацию. Изначально управляющие компании “от застройщика” распространились в секторе элитного жилья с дорогостоящей отделкой и инновационными инженерными решениями, эксплуатацию которых застройщик не хотел доверять коммунальным службам. Сегодня такие компании создаются даже для обслуживания домов эконом-класса. Это связано со стремлением девелоперов получать дополнительные доходы за счет взносов на эксплуатацию и капитальный ремонт многоквартирных домов.

Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер»

 

Крупные игроки рынка вынуждены сохранять контроль за ситуацией в МКД, введенном в эксплуатацию. Для них это вопрос не дополнительного заработка, а снижения репутационных рисков. Особенно когда речь идёт не о точечной застройке, а об освоении микрорайонов с несколькими очередями строительства. Подконтрольная УО нужна, в первую очередь, для того, чтобы в процессе длительного заселения квартир дом не потерял в рыночной стоимости и сохранил присвоенный ему класс энергоэффективности.

Но не стоит забывать о том, что собственники помещений могут в любой момент провести общее собрание и поменять УО, выбранную застройщиком, если её услуги не удовлетворяют жильцов. Поэтому важно, чтобы аффилированная управляющая компания добросовестно справлялась со своими обязанностями, а не только чистила снег и меняла лампочки в подъезде.

Демо-кабинет «СТРИЖ.Cloud» для застройщиков и УК

Одним из критериев оценки эффективности работы УО является достоверный учёт энергетических ресурсов и своевременное внесение данных об их потреблении в ГИС ЖКХ. С этим легко справляются те управляющие компании, которые обслуживают МКД, оснащенные автоматизированными системами коммерческого учета энергоресурсов. Эти инновационные инженерные решения снижают затраты управляющих компаний на сбор и обработку данных, а также полностью исключают человеческий фактор при их переносе в ГИС ЖКХ и выставлении счетов за коммунальные услуги. В результате возможны объективное снижение стоимости услуг УО для жильцов и снижение риска их недовольства управлением МКД.

Мы помогаем внедрить автоматизированный учет ресурсов ЖКХ для УК / ТСЖ. Система построена на базе беспроводной LPWAN-технологии без концентраторов и ретрансляторов.


Автоматизированный учет ресурсов
для УК в новостройках

 

УЗНАТЬ ПОДРОБНОСТИ

 


В продолжение статьи:

Министр ЖКХ предложил убрать посредников при оплате коммунальных услуг

Жителям МКД разрешат подавать в суд на плохое ведение ЖКХ

 Взыскание задолженности за коммунальные услуги: порядок, закон