Министерство строительства и ЖКХ призывает управляющие организации (УО) не заниматься самоуправством, а доверять решение важных вопросов собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах МКД. В 2017 году требования к формам самоуправления остались прежними: органом, правомочным для принятия решений по вопросам организации управления МКД остается общее собрание собственников (ОСС).
Вовлечение жильцов в управление МКД повысит качество содержания домов, уровень комфорта и безопасности жизни в городах.
Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ РФ
Только так можно гарантировать защиту законных прав и интересов собственников, а управляющим компаниям – наладить эффективное управление МКД.
Содержание
- Какие вопросы выносятся на голосование ОСС
- Какие требования предъявляются к проведению ОСС в 2017 году
- Формы проведения общего собрания
- Могут ли собственники оспорить результаты ОСС
- Как оформить решения
- ОСС для внедрения системы диспетчеризации приборов учета
Какие вопросы выносятся на голосование ОСС
В соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ на собрании решаются вопросы, связанные с управлением МКД:
- проведение капитального ремонта и реконструкции общедомового имущества;
- строительство пристроек, хозпостроек, иных зданий, строений, сооружений на территории, закрепленной за домом;
- формирование фонда капитального ремонта и управление им;
- получение кредитов и займов на проведение ремонтно-строительных работ;
- установление пределов использования земельного участка, на котором стоит МКД;
- разработка правил пользования общедомовым имуществом собственниками и арендаторами встроенных и пристроенных нежилых помещений;
- выбор способа управления домом;
- проведение текущего ремонта общедомового имущества, в том числе – замена и установка коллективных приборов учета, монтаж систем беспроводной диспетчеризации показаний со счетчиков потребляемых энергоресурсов.
В последнем случае целесообразно привлечь генподрядчика к подготовке и проведению ОСС. Подрядчики заинтересованы в получении заказа, поэтому предоставят развернутую информацию о своих работах или услугах, которая поможет участникам собрания принять верное решение.
Какие требования предъявляются к проведению ОСС в 2017 году
Собрание признается правомочным если его подготовили и провели с учетом всех требований и, самое главное, правильно оформили результаты голосования.
Периодичность проведения ОСС
Согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ, ОСС проводится не реже одного раза в год – во втором квартале года, следующего за отчетным. Допускается установление другого периода проведения собрания коллективным решением собственников помещений. Это должно быть оформлено в протоколе одного из ранее проведенных ОСС.
Внеочередное ОСС может созываться в любое время по инициативе любого собственника помещений в доме или управляющей организации. Инициатор собрания обязан уведомить всех собственников помещений в МКД о его созыве не позднее, чем за 10 дней до предполагаемой даты его проведения.
Уведомление участников ОСС о его проведении
Статья 45 ЖК РФ предусматривает, что сообщение о проведении ОСС должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом. Но практика показывает, что лучше всего дополнить письмо описью вложения. В этом случае собственники, не принявшие участие в ОСС, прежде всего те, кто сдают квартиры и нежилые помещения в наем, не смогут объяснить свое отсутствие ненадлежащим уведомлением.
В случае проведения собрания в заочной или очно-заочной форме в конверт с уведомлением необходимо вложить бланки решений по обсуждаемым вопросам и всю информацию, необходимую для того, чтобы принять решение.
Кворум
Частные требования к ОСС определяются вопросами, вынесенными на голосование, и касаются кворума - количества собственников, принявших участие в собрании, и числа голосов «за», необходимого для принятия решения.
- Организационные вопросы общего характера требуют более 50% голосов «за».
- Вопросы, связанные с капитальным ремонтом реконструкцией МКД и ведением строительства на территории закрепленного земельного участка – 2/3 проголосовавших «за».
- Решение об уменьшении размера общего имущества в МКД вследствие его реконструкции, переустройства, перепланировки требует единогласного согласия собственников.
Формы проведения общего собрания
Общее собрание может быть проведено в очной, заочной и очно-заочной форме. Последнее предусмотрено Федеральным законом 29 июня 2015 года №176-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ». Это нововведение явилось вынужденным: практика проведения ОСС показала, что редко кому удается собрать всех собственников помещений назначенное время в конкретном месте.
Очное собрание
Проводится при совместном присутствии всех участников собрания в определенном месте и в установленное время для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по ним.
Заочное голосование
Проводится в случаях, если на очном собрании не был набран кворум, необходимый для принятия решения. Представляет собой передачу инициатору (инициативной группе) ОСС решений собственников помещений в МКД по обсуждаемым вопросам, оформленных на бумажных носителях и скрепленных личными подписями. Если собственником является юридическое лицо, подпись скрепляется печатью организации.
Необходимо соблюдать права каждого собственника помещений в доме, независимо от того частное это лицо или юридическое, и принимать решения на общем собрании.
Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ РФ
Очно-заочное участие в ОСС
Проводится поэтапно или параллельно в форме непосредственного очного участия и заочного голосования. Подразумевает возможность собственников помещений в МКД обсуждать вопросы, вынесенные на голосование, лично при одновременной передаче заочных решений, переданных в установленный срок.
Кворум такого собрания определяется в целом по его итогам, но не ранее истечения срока, в течение которого участники заочного голосования должны представить свои решения.
Могут ли собственники оспорить результаты ОСС
Общее собрание – это голосование по вопросам, указанным в повестке дня, и всегда будут те, кто окажется против решения, принятого большинством голосов. Вероятно, они захотят его опротестовать. Важно помнить, что в отсутствие вышестоящего органа только суд может отменить решение, принятое на ОСС.
Согласно пункту 6 статьи 46 ЖК РФ результаты собрания могут быть оспорены и признаны недействительными в следующих случаях:
- нарушен установленный порядок оповещения собственников помещений о месте и времени предстоящего собрания;
- решение ОСС не отражает заявленную повестку дня;
- выявлены нарушения в подсчете голосов участников собрания;
- нарушены требования к необходимому количеству голосов;
- решение оформлено с нарушением предъявляемых требований;
- искажена информация о количестве голосов, принадлежащих кому-либо из участников ОСС;
- уведомление о проведении собрания составлено неверно;
- полномочия собственников помещений не удостоверены или удостоверены ненадлежащим образом;
- участники собрания не получили информацию, необходимую для принятия решения;
- если инициатором собрания выступает УО, с которой не был заключен договор управления МКД.
Если голосование истца не могло повлиять на результаты ОСС, выявленные нарушения несущественны, и принятое решение не влечет за собой прямых убытков заявителю, суд имеет право оставить обжалованное решение в силе.
Как оформить решения
Решение ОСС – важный документ, имеющий юридические последствия. Если оно оформлено неправильно, проведенное собрание может быть признано незаконным. Поэтому при его оформлении необходимо четко придерживаться требований Приказа Минстроя от 25 декабря 2015 года № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД». Иначе велика вероятность того, что принятое решение будет признано недействительным и необязательным к исполнению.
Помимо требований к оформлению протокола, Приказ Минстроя определяет максимальный срок, в пределах которого протокол должен быть составлен: десять календарных дней с даты проведения собрания. Кроме того, инициаторам собрания следует помнить о необходимости размещения всех документов, связанных с проведением ОСС, в ГИС ЖКХ.
Если будет выявлено, что протокол был сфальсифицированным, за это наступит уголовная ответственность.
Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ РФ
ОСС для внедрения системы диспетчеризации приборов учета
Необходимость соблюдения 261-ФЗ и 209-ФЗ добавляет головной боли управляющим УК и ТСЖ. По закону каждая квартира в доме должна быть оборудована счетчиками воды/электричества. По 261-ФЗ оплачивать установку и стоимость счетчиков должны сами жильцы — на такое согласны далеко не все собственники.
Если брать существующие решения, то можно поставить самые дешевые счетчики и на этом успокоиться. Но скупой всегда платит дважды! Вам придется нанимать отдельных контролеров, которые будут ходить по квартирам и списывать результаты. Жильцы плохо относятся к таким визитам и в 30% случаев даже не откроют дверь.
Если заставить собственников самостоятельно отправлять показания, то они обязательно забудут это сделать. Нужно постоянно напоминать по телефону или почте. Используйте автоматизированную систему контроля и учета энергоресурсов (АСКУЭ). Такое решение минимизирует участие человека, но при этом значительно повышается контроль.
Некоторые плюсы АСКУЭ для председателей УК/ТСЖ:
- Сквозной учет воды/электричества — сразу видно у кого «резиновая» квартира;
- Собственный личный кабинет, где все показания онлайн;
- Неплательщиков
эл-ва можно отключать в один клик; - Данные выгружаются в таблицу, которую можно отправлять в ГИС ЖКХ, 1С, ЕИРЦ;
- Не нужно ждать данных от жильцов, не нужны «обходчики».
Убеждаем собственников
Цель собрания — убедить больше 50% собственников о необходимости внедрения.
Вот аргументы для жильцов:
- Снижение ОДН до 1,5-3%. Как было: платишь 500 рублей за электричество и ещё 300 за ОДН. Эти 300 рублей набираются с неплательщиков и «резиновых» квартир, где норма начисляется на 1 прописанного собственника, а на деле в квартире живет 10 человек. Этот «аномальный» расход распределяется среди всех жильцов. С АСКУЭ такого не будет, так как неплательщики сразу видны в личном кабинете — не отвертишься.
- Не нужно пускать в дом посторонних «обходчиков».
- Не нужно самим списывать и отправлять показания — прибор автоматически всё отправит.
Дополнительно покажите им результаты вычисления на калькуляторе окупаемости. Вот калькулятор расхода воды, а вот калькулятор расхода электричества.
Цифры скажут многое, система, в среднем, окупится за 9 месяцев. Этих аргументов достаточно, чтобы набрать 50% согласных для принятия решения. Несогласные имеют полное право платить по нормативу. Если речь о счетчике на ОДПУ можно сделать ссылку на Жилищный кодекс:
Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме.
Жилищный кодекс, 188-ФЗ, ст. 46
Кстати, вот ещё несколько плюсов автоматизированной диспетчеризации для УК и ТСЖ:
- мгновенное оповещение оператора о вмешательстве в работу приборов учета (нет магнитам!);
- у бухгалтера будут все данные на руках к 25-му числу;
- почасовая статистика расхода в режиме онлайн — смотрите демо личного кабинета;
- подключение до 2 000 000 в радиусе 10 км без необходимости приобретения дополнительной базовой станции, ретрансляторов и концентраторов.
Система «СТРИЖ» использует технологию LPWAN с радиусом действия 10 км, без концентраторов и ретрансляторов.
Беспроводная диспетчеризация воды, электричества в МКД
В продолжение статьи:
ОДН с июня 2017: введение нормативов на потребление
Жителям МКД разрешат подавать в суд на плохое ведение ЖКХ
Точку в истории высокого ОДН поставят счетчики воды с удаленной передачей показаний
